Агентство элитной недвижимости «Альянс Риэлти»: продажа и аренда элитной недвижимости в Москве и Подмосковье.
Агентство элитной недвижимости
+7 (495) 734-99-88
info@alr-realty.ru
Посмотреть избранное

Классификация элитного жилья

В Советское время все жилые здания подразделялись на многоквартирные и общежития. После распада СССР государственная классификация жилищного фонда не проводилась. Впрочем, агентства недвижимости разработали собственные критерии оценки объектов и руководствуются ими при определении стоимости недвижимости, а также ее статуса.

Классификация от Noble Gibbons

Классификация элитной недвижимости от Noble Gibbons

Впервые элитная недвижимость была распределена по категориям в 1996 году. Такая попытка была предпринята компанией Noble Gibbons, основанной в 1994 году. Ее эксперты разделили все элитные квартиры  на два основных класса: «А» и «В». В первую категорию были отнесены здания, расположенные от Пречистенской набережной до Тверской. При этом к ним выдвигались следующие требования:

  • не больше 40 квартир;
  • новостройка;
  • жильцы должны обладать равным социальным статусом.

К жилым строениям категории «В» относились дома, построенные там же, где и здания класса «А», кроме этого, в этот список вошли объекты в пределах Садового кольца, на набережных Москвы-реки, вблизи Плющихи. В отличие от класса «А» к категории «В» зачислялись старые реконструированные здания.

Через некоторое время возникла потребность в промежуточном классе «А–». Отличие между «А» и «А–» проявлялось в стоимости материалов, используемых для отделки, инженерных коммуникациях, качестве проведения строительных работ.

Первая классификация, созданная Noble Gibbons, стала базой для разработки других систем оценки жилой недвижимости. Она была использована компаниями Kirsanova Realty, Vesco Realty, Kalinka Realty, Knight Frank, Renaissance Realty, Квартал, Сити XXI век, создавшими собственные оценочные схемы в 2001–2002 годах, когда образовался спрос на категоризацию элитного жилья. Именно тогда начинается интенсивное строительство премиум-недвижимости, которая до того момента существовала в ограниченном количестве, наиболее известные среди нее объекты «Агаларов-Хаус» и «Дом Фридмана».

Таким образом, элитное жилье подразделялось на три класса: «А», «А–» и «В» (de luxe, luxe и premium, соответственно). Классификация проводилась по следующим характеристикам.

  • Географическое расположение.
  • Социальный статус жильцов, их однородность по этому критерию.
  • Расстояние до крупных шоссе.
  • Технические параметры жилья: архитектура, площадь квартир, высота потолков, стройматериалы (их экологичность), уровень безопасности.
  • Паркинг, количество машиномест на квартиру.
  • Инфраструктура.
  • Благоустроенность прилегающей территории.

Один из самых важных факторов – расположение квартиры. Наиболее престижные районы Москвы, дома в которых изначально попадают в категорию элитных: Красная Пресня, Плющиха, Фрунзенская набережная, все участки внутри Садового кольца. Наиболее высокие цены, по наблюдениям экспертов, на недвижимость от Остоженки до Пречистенской набережной, справа от Старого Арбата, Патриарших прудов. Все они относятся к классу de luxe.

Здания класса «А–» дислоцируются в переулках Арбата (Старого и Нового), на Тверской, в Китай-городе, Плющихе, на Фрунзенской набережной и Красной Пресне, а также Красных воротах.

Дома класса premium сосредоточены в престижных районах западной и юго-западной части столицы – Кутузовском проспекте, Ленинском, Рублевском шоссе и т. д.

В отличие от западноевропейских крупных городов, где изначально присутствовал определенный план застройки и престижность района четко определена, в Москве ситуация несколько иная: элитная новостройка может соседствовать с типичными бюджетными строениями советской эпохи.

Отличительные особенности элитной недвижимости класса de luxe

Все эксперты признают, что один из важнейших признаков элитности – расположение. Кроме этого, они практически едины во мнении о том, что элитные владения должны быть обязательно в новостройке с монолитным каркасом, внутренние конструкции которой созданы из кирпича. Высота потолка не может быть меньше 3,2 м. Характеристики инженерных систем здания:

  • фильтрация воздуха и воды;
  • основная и альтернативная отопительные системы;
  • центральное кондиционирование помещений;
  • бойлерная, которая может обеспечивать весь дом горячей водой или же располагаться в каждой квартире;
  • встроенные телекоммуникационные линии;
  • двойная электрика.

Для отделки такого жилья, как правило, используются отделочные материалы высшего качества, устанавливаются лифты от известных изготовителей. Обязательно присутствие паркинга под домом, в котором минимальное количество мест на квартиру не может быть меньше двух.

В домах класса «А» инфраструктура должна включать в себя спортивный зал с современными тренажерами, бассейн, приемную, сауну. Прежде обязательным признаком элитного жилья считалось наличие пентхауса, но сейчас такое требование уже не предъявляется. Интерес к пентхаусам в Москве  несколько снизился, хотя спрос на них все равно присутствует, и высокая цена не останавливает покупателей.

Классификация от компании «Миэль-недвижимость»

Классификация элитного жилья от компании «Миэль-недвижимость»

В начале третьего тысячелетия, в 2002 году, компания «Миэль-недвижимость» предложила иной подход к категоризации элитной недвижимости, поделив ее на три класса: КП1, КП2 и КП3 (высшая, средняя, низшая, соответственно). Создатели новой системы оценки жилья решили не использовать популярные прежде термины de luxe, luxe и premium, мотивируя свой отказ воздействием этих понятий на эмоции потребителей.

Новая методика классификации предполагала три основных критерия оценивания:

  • качество проекта;
  • расположение;
  • стоимость.

После анализа каждой составляющей объекту недвижимости присваивалась обобщенная оценка.

Инновация предложенной системы состояла в том, что больше внимания уделялось комфортности проживания, а не расположению. Таким образом, дом на Патриарших Прудах не мог быть элитным, если в нем не обеспечивался достаточный уровень комфорта или качество строительных работ было низким.

Первое время эксперты отказывались признавать жизнеспособность новой системы категоризации элитного жилья, но сейчас ее действенность и эффективность доказана, а многие покупатели отдают предпочтение недвижимости повышенного комфорта даже в том случае, если она удалена от центра.

Согласно классификации «Миэля», все параметры жилья поделены на две категории: классообразующие и вспомогательные. Несоблюдение хотя бы одного классообразующего критерия становится поводом к снижению категории недвижимости. К важным характеристикам относят:

  • качество конструкций, экологичность материалов;
  • высоту потолков;
  • внутреннюю отделку: эстетичность и добротность;
  • инфраструктуру;
  • отопительную систему;
  • сплит-оборудование;
  • качество лифтов;
  • безопасность;
  • паркинг.

По мнению экспертов «Миэля», элитными могут быть признаны только квартиры в кирпичных домах или с каркасом из железобетона, тщательно утепленные снаружи. Количество квартир в здании не учитывается, на первом плане планировка, архитектура, благоустроенность территории, безопасность. Не имеет значения социальный статус жильцов, так как изначально квартиры в таком доме доступны только людям с высоким положением в обществе.

Классификация от «Арт-Билдинг»

В 2004 году была разработана еще одна система классификации элитной недвижимости, над созданием которой работали эксперты «Арт-Билдинг». Согласно ей жилье делится на три группы: «клубное», «А» и «Б». Наиболее престижны клубные дома, численность квартир в которых не превышает 10, географическое расположение – Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат и прилегающие к нему улочки, Пречистенка.

Для клубных домов характерен индивидуальный проект с эксклюзивным дизайном мест общего пользования, при этом их площадь должна быть равна жилой. Неотъемлемые атрибуты этой категории – подземный паркинг и автостоянка для гостей. На первом этаже не допускается размещение офисных и торговых помещений, салонов красоты, чаще всего там находится просторный холл, бильярдная, комнаты для обслуживающего персонала, подсобные помещения.

В домах класса «А» обычно располагается не больше 20 квартир, класса «Б» – не более 35. Отношение общественной площади к жилой – 40/60 и 30/70, соответственно. В зданиях категории «В» чаще всего проживают жильцы с разным социальным положением, иногда может отсутствовать подземная парковка, на первом этаже присутствуют магазины, парикмахерские, спортзалы.

Стандарты упрощают процедуру категоризации жилья, однако в каждом случае его оценка проводится индивидуально, с учетом всех особенностей и нюансов. Особенность классификации элитной недвижимости – динамичность и гибкость, так как критерии оценивания со временем меняются.